CHRONIQUE : Le bail qu’on n’ose plus quitter, et le ménage sur quatre qui paie trop pour son toit

Le tiers, en vrai

Trente pour cent, dans un tableau, c’est propre. Dans une cuisine, c’est autre chose.

On coupe d’abord ce qui ne crie pas. Le rendez-vous chez le dentiste qu’on repousse à l’an prochain. La marque de céréales. Le cours de natation du petit.

On coupe ensuite ce qui protège. Le coussin d’urgence. La cotisation de retraite. L’assurance qu’on réduit au minimum, en espérant que rien n’arrive.

On coupe enfin ce qui fait une vie. Le souper au resto une fois par mois. Le voyage chez la famille. La sortie qu’on refuse en disant qu’on est fatigué.

On coupe, et personne ne le voit. C’est ça, le piège. La privation ne fait pas de bruit. Elle fait des soirs tranquilles.

La liste qu’aucun tableau ne publie

Statistique Canada mesure le ratio. Elle ne mesure pas le chauffage qu’on baisse d’un degré en février, ni l’épicerie qu’on fait avec la calculatrice du téléphone ouverte.

Le chiffre dit 23,2 %. La cuisine dit : pas ce mois-ci.

Le loyer passe en premier. Le reste attend son tour.

40 % chez ceux qui bougent

Chez les locataires qui venaient de déménager, 40,0 % vivaient dans un logement inabordable, selon Statistique Canada. 44,5 % ont déclaré des difficultés financières liées à la hausse de leur loyer.

Voilà pourquoi on ne bouge plus.

Pas par paresse. Par arithmétique.

Vous gardez le bail trop petit. Vous gardez le propriétaire qui ne répare pas. Vous gardez le trajet d’une heure vers un emploi qui a changé d’adresse.

Vous gardez la chambre d’enfant partagée par deux ados. Vous gardez le silence quand le chauffe-eau lâche, parce qu’une plainte, ça peut coûter un renouvellement.

Vous gardez tout, sauf votre liberté de partir.

Montréal, 2,9 % d’inoccupation

La SCHL, dans son rapport 2025 sur le marché locatif, note que le taux d’inoccupation du Grand Montréal a monté une deuxième année de suite, à 2,9 %. Elle note aussi que les logements les plus abordables sont restés rares, et que les locataires déménagent moins, ce qui ferme la porte aux ménages à faible revenu.

Des logements vides, oui. Mais pas au prix du bail d’avant.

La porte existe. C’est la clé qui coûte trop cher.

Ce que la SCHL concède

Il faut donner à l’argument contraire sa meilleure forme. La voici.

Le marché se détend. À l’échelle des grands centres, la SCHL mesure une inoccupation moyenne de 3,1 % en 2025 et écrit que les loyers de relocation ont baissé dans la plupart des marchés. Les besoins impérieux de logement, eux, sont stables : 11,6 % des ménages en 2024, comme en 2022, selon l’Observateur du logement de la SCHL.

Ce n’est pas rien. Tout indique que la construction des dernières années a commencé à peser.

Ce que Montréal ne rend pas

Et pourtant, à Montréal, le loyer moyen d’un deux-chambres a grimpé de 7,2 %, à 1 346 $, selon le même rapport. À Québec, 6,1 %, à 1 277 $. Au pays, 5,1 %.

La SCHL l’écrit elle-même pour Montréal : l’écart entre la hausse des loyers et celle des salaires s’est creusé. Le marché respire par le haut. Les logements neufs se louent mal. Les vieux logements abordables, eux, ne se libèrent plus.

Et chez les locataires, la stabilité des besoins impérieux cache un chiffre dur : 22,1 % sont en besoin impérieux, et l’abordabilité explique 71 % des cas au pays.

Le marché respire. Le locataire, lui, retient son souffle.

26,1 % avec une hypothèque

On aurait tort d’en faire une affaire de locataires seulement. La plus forte hausse du rapport est ailleurs.

Chez les propriétaires avec une hypothèque, la part en logement inabordable est passée de 23,6 % en 2022 à 26,1 % en 2024. Plus d’un sur trois, 36,2 %, a déclaré des difficultés à cause de la hausse de ses paiements.

Le renouvellement hypothécaire est l’équivalent du bail d’après pour ceux qui ont acheté. Même lettre. Même calcul sur le coin de la table. Même nuit courte.

Le premier achat, déjà serré

Statistique Canada recense 1,74 million de ménages qui avaient acheté leur première maison dans les cinq années précédant l’enquête. Parmi eux, 27,4 % vivaient déjà dans un logement inabordable. 34,1 % peinaient avec la hausse de leurs paiements.

Le rêve atteint, puis la marge disparue. Sur l’île de Montréal, Radio-Canada rapportait le 22 septembre un prix médian de 825 000 $ pour une unifamiliale en 2026.

Devenir propriétaire ne sort pas de la pente. Ça change souvent le nom du créancier.

Le bail change de nom. La pente, non.

22,1 % avec un compte réservé

Le rapport s’attarde sur les locataires de 25 à 39 ans. 22,1 % d’entre eux avaient des économies dans un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété.

Un sur cinq. Les autres épargnent ailleurs, ou n’épargnent pas.

Ce n’est pas un manque de volonté. C’est un budget où le loyer a déjà pris la place de la mise de fonds.

Le compte qui ne se remplit pas

On leur a offert un outil fiscal. On ne leur a pas rendu le mois. Un compte à l’abri de l’impôt ne sert à rien quand il ne reste rien à mettre à l’abri.

Il y a des soirs où l’on fait le calcul. Dix ans. Quinze ans. Le chiffre de la mise de fonds recule plus vite que l’épargne avance.

J’avoue que c’est ce chiffre-là qui m’inquiète le plus. Pas 23,2 %. Celui-là. Parce qu’il dit qu’une génération paie le loyer de quelqu’un d’autre au lieu de bâtir le sien, et qu’elle le sait.

On épargne pour une porte qui s’éloigne.

301 000 ménages

Voici le chiffre qu’on lit trop vite.

En 2024, 301 000 ménages avaient au moins un membre inscrit sur une liste d’attente pour un logement social ou abordable. Plus de la moitié, 59,2 %, y étaient depuis deux ans ou plus.

Deux ans. Un enfant qui passe de la garderie à la maternelle. Un emploi perdu, retrouvé, reperdu. Deux renouvellements de bail d’avant, signés en attendant.

Le temps comme loyer

Sur une liste, on ne paie pas en dollars. On paie en saisons.

On garde le dossier à jour. On rappelle. On apprend à ne pas espérer trop fort, parce que l’espoir aussi coûte quelque chose.

Et pourtant, dans les engagements rapportés en campagne, on trouve des unités. On ne trouve aucune date de sortie de la liste.

Deux ans ou plus, pour près de six ménages inscrits sur dix. Et ce « ou plus »…

Sur une liste, le loyer se paie en années.

22 septembre, 1,5 milliard

Le lendemain du rapport, le fédéral a annoncé la suite de son plan. Selon Future of Good, Maisons Canada et le ministre du Logement Gregor Robertson ont confié le 22 septembre 2026 la gestion de 1,5 milliard de dollars au Canadian Housing Acquisition Fund. Objectif : protéger 7 000 logements locatifs abordables en cinq ans.

C’est une bonne décision. Acheter des immeubles avant les investisseurs, c’est protéger des baux d’avant.

Un million sous 1 000 $

Mais le président du conseil du fonds, Ray Sullivan, a rappelé le même jour que le Canada avait perdu environ un million de logements locatifs à moins de 1 000 $ par mois en une décennie.

Sept mille protégés. Un million disparus.

L’échelle parle seule.

Et la SCHL, dans son rapport sur l’offre du 10 septembre, rapporté par Radio-Canada, chiffre le besoin : de 417 000 à 469 000 mises en chantier par année pour revenir à l’abordabilité d’avant la pandémie d’ici 2036. Son économiste en chef adjoint, Aled ab Iorwerth, y répète que seule une offre accrue règle le problème à long terme.

Ottawa protège des milliers. Le marché en a perdu un million.

La nouvelle méthode du TAL

Au Québec, la décision la plus concrète de l’année ne s’est pas prise en campagne. Elle s’est prise dans un règlement.

Le Tribunal administratif du logement a diffusé le 13 janvier 2026 les pourcentages de fixation de loyer établis selon une nouvelle méthode. Elle s’applique aux avis de modification de bail donnés à partir du 1er janvier 2026 et s’appuie sur la moyenne de l’indice des prix à la consommation des trois années précédentes.

Plus simple, oui. Plus prévisible, oui. Mais une moyenne de trois ans d’inflation ne dit rien du rattrapage déjà subi.

93 788 demandes

Le Tribunal, lui, déborde. Radio-Canada rapportait le 22 septembre qu’il a reçu l’an dernier un record de 93 788 demandes.

Fait rare, le RCLALQ, qui défend les locataires, et la CORPIQ, qui représente les propriétaires, réclament tous deux au prochain gouvernement une réforme du tribunal.

Quand les deux côtés du bail demandent la même chose, ce n’est plus un débat. C’est un constat.

Une règle plus simple n’a jamais rendu un mois de loyer.

De 450 à 18 000 mètres carrés

La Ville de Montréal a modifié son Règlement pour une métropole mixte. Le règlement 20-041-16 est entré en vigueur le 1er avril 2026, selon l’analyse du cabinet BLG.

Avant, tout projet résidentiel de plus de 450 mètres carrés devait inclure du logement social, abordable et familial, ou payer une contribution. Désormais, l’obligation vise les projets de plus de 18 000 mètres carrés, avec 20 % de logement hors marché.

L’argument de la Ville se défend : l’ancienne règle freinait des chantiers. La contrepartie est mécanique : beaucoup moins de projets doivent désormais contribuer.

22 000 au lieu de 78 000

Et le rythme manque. Selon la SCHL, rapportée par Radio-Canada, Montréal met en chantier environ 22 000 logements par année, alors qu’il en faudrait de 64 000 à 78 000. Il faudrait tripler.

Ottawa finance. Québec encadre. Montréal délivre les permis. Trois paliers, trois signatures, un seul locataire au bout.

Trois paliers signent. Un seul ménage paie.

Ce que les partis promettent

La campagne québécoise se termine le 5 octobre. Le logement y est. Radio-Canada faisait le décompte le 22 septembre.

Québec solidaire promet 50 000 logements sociaux. Le Parti libéral, 40 000. Le Parti québécois, 20 000. La CAQ a promis 2 000 logements abordables pour les aînés. Le Parti conservateur n’avait promis aucun logement social à cette date.

Les chiffres se lisent comme une enchère.

Ils méritent mieux qu’une enchère.

Le 20 % de 2050

Il y a un point commun, et il est rare. Le FRAPRU relevait le 8 septembre que les quatre partis représentés à l’Assemblée nationale appuient l’objectif de 20 % de logements sociaux et hors marché dans le parc locatif d’ici 2050.

Consensus sur la cible. Divergence sur le chemin. À cette date, seuls QS et le PLQ avaient chiffré un nombre de logements à bâtir, selon le regroupement.

Tout le monde vise 2050. Le loyer, lui, arrive le 1er.

Ce que personne ne chiffre

La vraie question est ailleurs. Un logement promis n’est pas un loyer promis.

Le FRAPRU le dit à sa manière : les partis n’emploient pas les mêmes mots. Social, communautaire, sans but lucratif, hors marché. Sa porte-parole, Véronique Laflamme, prévient que si un 4½ à environ 1 700 $ par mois entre dans le calcul, on ne parle plus de la même chose.

Elle a raison sur ce point précis. Un logement abordable à 1 700 $ ne sauve pas le ménage qui paie 1 290 $ dans son bail d’avant.

La question qu’on ne pose pas

Dans les engagements rapportés, personne ne dit combien coûtera le loyer dans ces 50 000, ces 40 000, ces 20 000.

Personne ne dit à quel revenu il sera arrimé. Personne ne dit en combien d’années la liste de deux ans sera vidée.

Et pourtant, c’est le seul chiffre que le ménage sur quatre regardera. Pas le total. Le montant au bas du bail.

On promet des portes. On tait le prix de la clé.

Le bail d’après

Reprenons le bail d’avant. Celui qu’on garde. Celui qui coûte 1 290 $ pendant que l’annonce d’à côté affiche 1 740 $.

Il va changer de nom. Le loyer qu’on signe cette année deviendra, dans cinq ans, le bail d’avant de quelqu’un d’autre. Celui qu’on enviera. Celui qu’on n’osera plus quitter.

C’est ça, le mécanisme. Chaque hausse fabrique une nouvelle porte fermée. Chaque porte fermée gèle un logement que quelqu’un d’autre attendait.

Ce qu’on exige au bureau de vote

Aucun palier n’est seul coupable. Ottawa protège 7 000 logements quand un million de loyers modestes ont disparu. Québec a changé la règle sans rattraper le retard. Montréal a allégé l’obligation. Le marché a fait le reste.

Le 5 octobre, devant le bulletin, qu’exigerez-vous d’un parti : un nombre de logements, ou le loyer qu’on paiera dedans ?

La réponse ne tient pas dans une promesse. Elle tient dans une ligne, au bas d’un bail.

Un ménage sur quatre la lit chaque premier du mois.

Un ménage sur quatre, et chaque bail qu’on n’ose plus signer.

Signé Maxime Marquette, chroniqueur